Цены на жилую недвижимость в большинстве государств еврозоны вернулись на экономически оправданный уровень, мыльные пузыри и опасность обвала сохраняются лишь на двух относительно небольших рынках, еще в трех странах, в том числе в Германии, удорожание квартир и индивидуальных домов вызывает определенную тревогу. Таковы основные выводы исследования, проведенного экспертом Аналитического центра Deutsche Bank во Франкфурте-на-Майне (DB Research) Йохеном Мебертом.
В основу своего анализа он положил соотношение между ценами на недвижимость и уровнем доходов населения. Резкое отклонение от многолетней нормы в 11 крупнейших странах еврозоны наблюдалось в 2007-2008 годах, напоминает эксперт, однако сейчас "преувеличение", как он выражается, почти полностью ликвидировано.
Это особенно касается Испании, где строительный бум 2000-х годов привел к возникновению мыльного пузыря, который, лопнув, вверг в тяжелейший кризис банковскую систему страны. Но в последние годы испанский рынок жилой недвижимости, по подсчетам Йохена Меберта, полностью избавился от завышенных цен. Они упали с 2008 по 2013 годы почти на 40 процентов, после чего несколько поднялись, пишет Deutsche Welle.
На экономически оправданном уровне находятся теперь и цены в Италии. Здесь жилье с 2008 года по сегодняшний день подешевело на 20 процентов, что, подчеркивает эксперт, упразднило наблюдавшееся ранее "незначительное завышение".
В Ирландии обвал в ходе недавнего кризиса был примерно таким же мощным, как в Испании, и в 2013 году цены оказались сильно заниженными. С тех пор они выросли более чем на 30 процентов, и теперь соотношение "стоимость жилья - уровень доходов" вернулось к многолетнему среднему показателю, отмечает специалист Deutsche Bank. Из-за высоких темпов экономического роста в Ирландии он ожидает, что удорожание жилья там продолжится.
В другой бывшей проблемной стране еврозоны - Португалии нынешние цены на жилую недвижимость можно назвать выгодными, говорит Йохен Меберт. Их существенного роста в обозримом будущем он не ждет, ссылаясь на сравнительно низкую экономическую динамику, довольно высокий уровень закредитованности населения, а также на демографические факторы - старение общества и активную эмиграцию.
Выгодными, даже заниженными, эксперт Deutsche Bank считает цены на жилье в Греции. С 2007 года они падали значительно быстрее, чем доходы населения, в результате соотношение между ценами и доходами оказалось сейчас ниже многолетнего среднего показателя. В настоящее время рынок достиг дна и там стабилизируется, указывает Йохен Меберт. Иными словами, он не ожидает дальнейшего снижения цен, но и на их существенный рост тоже не рассчитывает - если, конечно, в греческой экономике не начнется сильный подъем.
Потенциала для заметного роста цен автор исследования не видит также во Франции, Финляндии и Нидерландах, но по совсем другой причине: жилье в этих странах и так уже весьма дорогое. По сравнению с другими крупными европейскими рынками недвижимости - испанским и итальянским - французский в наименьшей степени скорректировал преувеличения последних лет, подчеркивает Йохен Меберт.
По его мнению, дальнейшему росту и без того высоких цен во Франции будет препятствовать заметно повысившийся уровень закредитованности населения. К тому же в ближайшие годы здесь ожидается лишь медленное увеличение доходов. Все это будет ограничивать платежеспособный спрос на жилье и, наоборот, повышать риск снижения цен.
А вот Нидерландам и Финляндии, в отличие от Франции, грозит не просто снижение, а "резкая коррекция" цен на недвижимость, предупреждает эксперт Deutsche Bank. Причина - быстро растущее долговое бремя, которое у финнов со времени введения евро удвоилось, а у голландцев из-за налоговых льгот достигло запредельных 110 процентов ВВП.
Но самая тревожная ситуация, по убеждению Йохена Меберта, сложилась в двух сравнительно небольших странах - Австрии и Бельгии. Здесь цены на жилье с 2000 года удвоились, в итоге разрыв между ними и доходами населения достиг рекордных размеров.
На этих двух рынках царит явное преувеличение, поэтому даже маленькое повышение кредитных ставок может вызвать обвал цен, предупреждает эксперт. Более того, он даже называет событие, которое способно стать поводом для серьезной коррекции: свертывание Европейским центральным банков (ЕЦБ) программы покупки гособлигаций стран еврозоны, которое, согласно прогнозу Deutsche Bank, произойдет в течение 2018 года.
Что же касается крупнейшего рынка жилой недвижимости в еврозоне, немецкого, то цены на нем в данный момент пока еще можно считать экономически оправданными, констатирует Йохен Меберт. Дело в том, что в 2000-х годах жилье в Германии не дорожало, а дешевело, а потому 50-процентный рост цен с 2009 года привел всего лишь к нормализации ситуации на прежде недооцененном рынке, убежден эксперт.
Однако в ближайшие годы сочетание сразу нескольких факторов - дефицит жилья, рост населения из-за трудовой миграции и приток иностранного капитала, который частично пойдет на покупку недвижимости - сделают мыльный пузырь на рынке Германии неизбежным, предупреждает аналитик Deutsche Bank. Его прогноз: уже к концу нынешнего десятилетия немецкий рынок жилой недвижимости окажется самым переоцененным во всей еврозоне.